Charges locataire vs charges propriétaire : la liste complète 2026
Ce que vous retenez en 30 secondes
— L'entretien annuel de la chaudière, de la climatisation, de la cheminée et de la piscine est à la charge du locataire.
— Le remplacement de la chaudière, les travaux de structure, la toiture et les canalisations enterrées sont à la charge du propriétaire.
— Les joints de chasse d'eau, les mousseurs de robinet et la tonte du gazon sont à la charge du locataire.
— Ne pas entretenir ce qui est à votre charge = retenue sur caution à la sortie.
— Demandez la liste exacte des charges par mail à votre agence avant de signer — jamais verbalement.
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Charges locatives vs charges propriétaire — la liste complète 2026
La répartition des charges entre locataire et propriétaire est définie par le décret du 26 août 1987, toujours en vigueur. Ce texte liste précisément ce qui incombe à chaque partie. En pratique, la majorité des locataires ne connaissent pas cette liste — et le paient à la sortie du logement.
Un locataire qui n'entretient pas sa chaudière, ne remplace pas les joints usés ou ne tond pas le gazon s'expose à des retenues sur caution légalement justifiées. À l'inverse, un locataire qui paie l'entretien de ce qui relève du propriétaire perd de l'argent sans le savoir.
Ce qui est à la charge du locataire — liste complète
Chauffage et eau chaude
| Équipement | Charge locataire | Fréquence |
|---|---|---|
| Chaudière individuelle gaz ou fioul | Entretien annuel obligatoire par professionnel certifié | 1 fois par an — obligatoire |
| Chauffe-eau individuel | Détartrage, remplacement anode magnésium | Tous les 2-3 ans |
| Climatisation individuelle | Entretien annuel — nettoyage filtres + vérification | 1 fois par an |
| Radiateurs électriques | Dépoussiérage, remplacement résistances si usure normale | Selon usure |
Plomberie et sanitaires
| Équipement | Charge locataire |
|---|---|
| Joints de chasse d'eau | Remplacement joints, flotteur, mécanisme de chasse |
| Mousseurs et aérateurs de robinets | Remplacement et détartrage |
| Joints de robinetterie | Remplacement joints qui fuient |
| Joints de baignoire et douche | Remplacement joints silicone décollés ou moisis |
| Débouchage canalisations | Débouchage siphons, éviers, douches, baignoires |
| Flexible de douche | Remplacement en cas de fuite ou usure |
Cheminée et ventilation
| Équipement | Charge locataire | Fréquence |
|---|---|---|
| Cheminée à bois ou insert | Ramonage obligatoire par professionnel certifié | 1 à 2 fois par an selon usage |
| VMC — ventilation mécanique | Nettoyage des bouches d'aération | 1 fois par an minimum |
| Hottes de cuisine | Nettoyage et remplacement filtres | Selon usage |
Extérieur et jardin
| Équipement / espace | Charge locataire |
|---|---|
| Jardin privatif | Tonte régulière, désherbage, entretien courant |
| Piscine privative | Entretien de l'eau, nettoyage, hivernage |
| Terrasse et balcon | Nettoyage, dégorgement des évacuations |
| Arbustes et haies | Taille et entretien courant |
Menuiseries et équipements intérieurs
| Équipement | Charge locataire |
|---|---|
| Portes et fenêtres | Graissage gonds, charnières, serrures — menues réparations |
| Volets | Graissage, remplacement lames cassées en plastique |
| Interrupteurs et prises | Remplacement en cas de casse |
| Ampoules et éclairage | Remplacement ampoules |
| Murs et plafonds | Petites réparations, rebouchage trous de chevilles |
Ce qui est à la charge du propriétaire — liste complète
| Équipement / travaux | Détail |
|---|---|
| Remplacement chaudière hors d'usage | Si la chaudière est irréparable — hors usure normale du locataire |
| Toiture et charpente | Réparation fuite, remplacement tuiles, travaux structure |
| Canalisations enterrées | Réparation ou remplacement canalisations sous dalle ou enterrées |
| Gros œuvre | Fissures structurelles, murs porteurs, fondations |
| Fenêtres et volets — vétusté | Remplacement suite à vétusté normale — pas à une dégradation |
| Installation électrique | Mise aux normes, remplacement tableau électrique défaillant |
| Humidité et infiltrations | Traitement si origine structurelle — hors condensation due au locataire |
| Remplacement chauffe-eau collectif | Si équipement en fin de vie — hors entretien courant |
| Arbres de haute tige | Élagage des grands arbres — travaux en hauteur |
Le point clé — la vétusté
La vétusté est l'usure normale liée au temps et à un usage régulier. Elle est légalement à la charge du propriétaire. Une peinture de plus de 7 ans, une moquette de plus de 7 ans, un revêtement de sol de plus de 10 ans ne peuvent pas être imputés au locataire à la sortie.
La grille de vétusté légale fixe les durées de vie de chaque élément. Un locataire qui connaît cette grille peut contester toute retenue injustifiée basée sur la seule ancienneté des équipements.
Ce que vous devez faire avant de signer votre bail
- Demander par mail à l'agence la liste exacte des charges locatives spécifiques au logement
- Vérifier l'état de la chaudière, clim, cheminée — équipements à entretenir dès la première année
- Photographier systématiquement tous les équipements lors de l'état des lieux d'entrée
- Dans la semaine suivant l'emménagement — signaler par mail tout dysfonctionnement non noté lors de l'état des lieux
Un professionnel du bâtiment ayant géré des centaines de chantiers de rénovation sur des biens locatifs a observé la même situation des dizaines de fois — des locataires retenus sur caution pour des équipements qu'ils n'avaient jamais entretenus, faute d'information au moment de la signature. Et des propriétaires qui payaient des réparations relevant pourtant du locataire, faute d'avoir précisé les charges dans le mandat. Mehdi Beneddif, fondateur de btobjob, a guidé la conception de la plateforme à partir de ces constats terrain.
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- Plombier — joints, robinetterie, chauffe-eau, débouchage
- Chauffage et climatisation — entretien annuel chaudière et clim
- Jardin et extérieur — tonte, entretien, désherbage
- Artisan tous corps d'état — petites réparations et remise en état
- Gestion locative — accompagnement propriétaires et locataires
FAQ — Charges locatives et charges propriétaire 2026
L'entretien de la chaudière est-il à la charge du locataire ?
Oui. L'entretien annuel de la chaudière individuelle est obligatoirement à la charge du locataire. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et une attestation doit être conservée. Le remplacement de la chaudière en fin de vie reste à la charge du propriétaire.
Le locataire doit-il entretenir la climatisation ?
Oui. L'entretien annuel de la climatisation individuelle — nettoyage des filtres et vérification du bon fonctionnement — est à la charge du locataire. Le remplacement de l'unité en cas de panne majeure hors négligence est à la charge du propriétaire.
La tonte du jardin est-elle à la charge du locataire ?
Oui. L'entretien courant du jardin privatif — tonte, désherbage, entretien des arbustes — est à la charge du locataire. L'élagage des grands arbres de haute tige reste à la charge du propriétaire.
Le ramonage de la cheminée est-il obligatoire pour le locataire ?
Oui. Le ramonage est obligatoire et à la charge du locataire — une à deux fois par an selon l'usage et les règlements locaux. Une attestation de ramonage doit être conservée.
Que faire si l'agence ne précise pas les charges locatives avant la signature ?
Demandez par mail — pas verbalement — la liste exacte des charges locatives spécifiques au logement avant de signer. Cette démarche vous protège en cas de litige ultérieur. L'écrit fait foi, pas la parole.
Les joints de robinetterie sont-ils à la charge du locataire ?
Oui. Le remplacement des joints de robinetterie, des mousseurs et aérateurs est à la charge du locataire. Ces petites réparations font partie des réparations locatives définies par le décret de 1987.
L'entretien de la piscine est-il à la charge du locataire ?
Oui, si la piscine est privative et mise à disposition dans le cadre du bail. L'entretien courant de l'eau, le nettoyage et l'hivernage sont à la charge du locataire. Les réparations des équipements mécaniques défaillants hors négligence restent à la charge du propriétaire.
Comment contester une retenue sur caution pour des charges propriétaire ?
Si une agence retient votre caution pour des travaux relevant de la charge du propriétaire, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en citant le décret du 26 août 1987. En l'absence de réponse, saisissez la commission départementale de conciliation — gratuite et obligatoire avant tout recours judiciaire.